快评丨新买的二手房变“凶宅”，买方究竟该找谁赔偿？

卖方、中介公司、贝壳找房平台究竟应否对买方造成的损失承担赔偿责任，取决于各方当事人与买方之间处于何种法律关系，以及各方是否违反相应的义务。

西安的张先生（化名）今年4月初通过贝壳找房平台以145万元购置了一套面积为117㎡的二手房，并于6月25日完成了房屋的过户手续拿到房产证。但没想到，在7天的“交割期”内，原房主于6月30日在该房屋内因纠纷将人捅伤致死，该刑事案件发生后，二手房就被警方查封而且成为“凶宅”。

这让张先生无法接受，随后找到中介公司，中介公司表示，他们对此事也很遗憾，但事发时双方已签署协议，房产证也已经完成交割，目前只能是协助客户解决。

本案中，张先生究竟应该向谁主张赔偿？提出相应主张的法律依据何在？我们不妨从社会生活的百科全书《民法典》中寻找答案。

↑后浪视频截图

本案中，房屋并非原本就属于“凶宅”，而是在完成过户手续后等待交付期间变为“凶宅”。因此，卖方、中介公司、贝壳找房平台究竟应否对买方造成的损失承担赔偿责任，取决于各方当事人与买方之间处于何种法律关系，以及各方是否违反相应的义务。

首先，房屋的买卖双方签订了买卖合同，根据《民法典》第598条，卖方负有向买方交付标的物并移转标的物所有权的义务。根据《民法典》第209条和第214条，不动产以登记为公示方式，所有权变更登记完成时，买方即取得房屋所有权。本案中，6月25日房屋的过户手续完成且拿到房产证，此时张先生已成为该房屋的所有权人。然而，双方约定了7天的交付期，根据《民法典》第601条的规定，卖方负有在此期间内交付房屋的义务。事实上，在此期间内，由于卖方在该房屋内发生刑事案件，导致该房屋被警方查封，无法正常完成交付，属于卖方违反了买卖合同中交付标的物的义务，对此应承担违约责任。

根据《民法典》第577条规定，买方能够向卖方主张的违约责任仅包含继续履行（即交付房屋），以及赔偿损失（赔偿范围仅限于因迟延交付所造成的损失，而不包括因房屋变为“凶宅”而导致的市场价格贬损）。同时，由于房屋所有权已经归属于买方，卖方在占有房屋期间发生刑事案件使该房屋成为“凶宅”，由此造成房屋的市场价格贬损，属于因过错造成他人财产权益的损害，因此，买方虽不能就房屋市场价格的贬损向卖方主张违约责任，但有权依据《民法典》第1165条第1款向卖方主张侵权责任。

其次，中介公司（德佑房产）与买方之间属于《民法典》合同编规定的“中介合同”法律关系。根据《民法典》第962条规定，“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中，导致房屋变为“凶宅”的刑事案件系在房屋所有权变更后发生，并不属于中介人负有告知义务的范围。

至于张先生主张的中介对于卖方存在情感纠纷的情形负有风险告知义务，首先应根据双方当事人在中介合同中明确约定的中介人负有告知义务的事项范围判断，若无明确约定，则应根据该事项是否属于“与订立合同有关的重要事实”进行判断，而“与订立合同有关的重要事实”通常应依交易习惯确定。

现实生活中，根据二手房买卖市场的交易习惯，当事人的情感纠纷状况通常不属于“与订立合同有关的重要事实”，换言之，其与房屋的市场交易价格并不具有重要关联，因而中介公司对此不负有告知义务。因此，张先生不能就房屋变为“凶宅”所造成的市场价格贬损向中介公司要求赔偿。此外，房屋中介通常负有协助完成房屋交易的义务（具体的义务内容应根据当事人的实际合同约定确定），因此，对于卖方交付房屋的义务而言，中介公司可能负有协助的义务，但该协助义务通常也仅限于通知、催告等内容，若未履行相应的协助义务，则应承担相应的违约责任。本案中，房屋迟延交付是由于卖方发生刑事案件所致，难以认定中介公司未履行协助交付义务。

再次，贝壳找房平台与买方之间并不属于中介合同关系。原因在于贝壳找房平台所提供的服务内容主要是提供房源信息，并与房地产中介公司合作，从而促成房屋买卖或租赁交易，并非直接与卖方或买方订立中介合同，因而不负有中介人的相应义务。

从贝壳找房平台提供的服务内容来看，其实际上属于《民法典》侵权责任编规定的“网络服务提供者”，更准确地说，属于《电子商务法》规定的“电子商务经营者”，即在电子商务中为交易双方或者多方提供网络经营场所、交易撮合、信息发布等服务，从而供交易双方或者多方独立开展交易活动。根据《民法典》侵权责任编第1194条-第1197条关于网络服务提供者侵权责任的规定，本案明显不属于网络服务提供者侵害他人民事权益应承担侵权责任的情形。根据《电子商务法》第17条规定，“电子商务经营者应当全面、真实、准确、及时地披露商品或者服务信息，保障消费者的知情权和选择权。电子商务经营者不得以虚构交易、编造用户评价等方式进行虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”由此可见，电子商务经营者负有对所提供商品或服务信息的告知义务。

具体到贝壳找房平台，其所负有的告知义务的范围主要针对的是房源信息。如前所述，本案中导致房屋变为“凶宅”的刑事案件发生在房屋所有权变更之后，明显不属于平台负有告知义务的房源信息范围。至于张先生主张的平台对于卖方存在情感纠纷的情形负有风险告知义务，仍应根据该事项是否属于与相应交易有关的重要事实进行判断。根据二手房买卖市场的交易习惯，当事人的情感纠纷状况通常与房屋的市场交易价格并不具有必然联系，故而不属于与交易有关的重要事实，因而平台对此也不负有告知义务。因此，根据目前所知的案件事实，并不能认定贝壳找房平台存在违反告知义务的情形，张先生也并不能就房屋变为“凶宅”所造成的市场价格贬损向贝壳找房平台要求赔偿。

由此可见，本案中，作为二手房买方的张先生最为妥当的救济途径，实际上仍为向造成凶杀案件导致房屋沦为“凶宅”的卖方就房屋市场价值贬损的损害主张侵权损害赔偿责任。

（注：上述评论仅为根据目前新闻报道的案件事实所进行的分析，准确的法律分析意见须根据实际诉讼发生后法院审理查明的案件事实得出。）

红星新闻特约评论员王毅纯（北京交通大学法学院助理教授）

编辑汪垠涛

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