「突围2021」年终策划⑥｜房地产税：今天和18年前彻底不同

■红星新闻特约评论员傅蔚冈

从最初的“物业税”到“房产税”，再到今天的“房地产税”。不仅名称有变，房地产税的功能也发生着变化。

说了十多年的房产税，终于要落地了。

今年10月23日，一个重要的日子。国内各大媒体上都报道了这样一条新闻：“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。”

尽管新一轮房地产税试点的细则尚未公布，但外界对此依然保持着极高关注度。如何在当下的时间点理解房地产税？

从物业税、房产税到房地产税

如果从2003年党的十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》开始算，房地产税在文件中也有18年的历史了。不过有意思的是，当时还不叫房地产税，而是叫“物业税”。《决定》在“完善财税体制，深化金融改革”部分是这么说的：“实施城镇建设税改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

这里的“物业税”就是今天的房地产税。在这18年间，“房地产税”连名字都变了几次。从最初的“物业税”变成今天的“房地产税”，中间还有过“房产税”表述。

2018年以前，国家发改委每年都会出台一个名为《关于深化经济体制改革重点工作的意见》的文件，然后由国务院以批转等方式转给“各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构”。2007年，国务院办公厅转发了国家发改委《关于2007年深化经济体制改革工作意见的通知》（国办发〔2007〕47号），提出要“积极推进物业税改革”，到2012年则是提出要“适时扩大房产税试点范围”。之所以要扩大试点，背景是在2011年1月27日，上海、重庆分别发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，次日开始实施。2011年3月14日，第十一届全国人民代表大会第四次会议批准《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，提出研究推进房地产税改革。而在此后的“十三五”规划和“十四五”规划中，均提出要“推进房地产税立法”。

不仅名称有变，而且房地产税的功能也发生着变化。最新的官方表述是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，换句话说，房地产税是朝着促进房地产市场平稳健康发展的目的而去。回过头看18年前，“物业税”第一次亮相时却并非如此：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。在统一税政前提下，赋予地方适当的税政管理权。创造条件逐步实现城乡税制统一。”可以看出，18年前房产税的定位是在“城镇建设税费改革”的背景之下，这也是学界很多人将房产税视为地方政府稳定收入来源的缘由。

变化出现在2011年，即上海和重庆开始试点房产税，它的功能被视为房地产调控的工具。比如上海提到，开征个人住房房产税试点的目的是“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源”。而重庆也明确，对部分个人住房征收房产税改革试点的目的是“为调节收入分配，引导个人合理住房消费”。

↑图据视觉中国

房地产税能带来什么？

从战略意义来讨论房地产税，实际上并不是在意于房地产税本身，而是希望通过房地产税实现相关目标。

目标之一，就是希望房地产税实现房地产市场的平稳发展。这既是本次房地产税的出发点，也是十年前上海与重庆两地的目标，更是普通人所期盼的。

希望通过房地产税实现房价平稳发展的观点认为，房价之所以会快速上涨，很重要的一个原因是持有成本几近于无，因此给各种投机者带来机会，房价快速上涨致投机者获得巨额收益。房地产税的出台，就是通过增加持有成本的方式来减少投机，实现房地产市场平稳发展。

是不是实现房产税就能遏制房价快速上涨？至少从目前的研究来看，并非这么简单。

2014年，清华大学经管学院白重恩、李奇和欧阳敏在国际期刊JournalofEconometrics（《计量经济学》）发表了一篇上海和重庆房产税实施效果的论文，在这篇名为《双城记》（“PropertyTaxesandHomePrices：ATaleofTwoCities”）的论文中，研究发现引入房产税在上海降低了房价但在重庆却提升了房价，而这种相反的结果是因为与具体的房产税设计方法，即对哪些住房征税有关。

从国外的经验来看，持有成本并非是影响房价的最重要因素，在其他因素不变的情况下，供给是影响房价的最重要因素。哈佛大学格莱泽教授在《美国联邦住房政策反思》的报告中解释了为什么旧金山湾区的房价在美国首屈一指，原因就是当地的土地用途管制限制了土地供应，而不是很多人所谓的当地居民收入更高。在给定其他条件都不变的情况下，土地管制是影响房价的决定性因素。

目标之二，是通过房地产税实现地方政府的财政自给。学界通常认为，房产税是最好的税种，因为不动产能够为地方政府提供一个稳定的收入来源，而且征税对象也与公共服务的受益者一致。征收房地产税能够激励地方政府提供更好的服务水平，这也是为什么美国的地方政府有将近40%的收入来自于房产税。此外，世界银行和国际货币基金组织等也向发展中国家推荐使用房产税，即通过房产税来提高政府的治理水平。

上述目标是较为理想的状态，但实际情况却需要防止“两极分化”。比如，大多数欠发达地区的财政收入主要依赖于中央财政转移支付，那么房产税能否产生这种效果？会不会富裕地区不需要房产税就能够提供公共服务，而欠发达地区征收房产税则会因为居民收入不高等因素而落空？

↑北京一居民楼群。图据视觉中国

今天的定位着重于“再分配调节”

从目前看，房地产税试点的目标明确是为了“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，主要着重于再分配调节。这种定位，是一种务实的态度。

格隆汇勾股大数据统计的《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》显示，有20城土地财政依赖度超100%，属于高土地财政依赖度；19城土地财政依赖度在100%-50%，属于中土地财政依赖；5城土地财政依赖度在47%-27%，属于低土地财政依赖。短期内让房产税成为地方政府收入的主要来源，自然不太可能。

需要指出的是，尽管试点时期的房地产税要征收的面并不广，但也不排除在更久的未来转向。一个可供参考的实践是个人所得税。在个人所得税正式开征时的1981年，个税收入只有500万元，主要由在华的外籍高级职员缴纳，原因也很简单，月均收入能够达到800元个人所得税费用扣除标准的中国公民少而又少。但是在今天，个人所得税已经是一个不可忽视的税种了，月度扣除标准已经达到了5000元。统计数据显示，2020年中央的个人所得税收入为6940.99亿元。

从这个角度而言，现在针对拥有大额房产的少量用户征收，同时还会引导多套房产持有者将存量房投向市场，可以减少房地产市场的波动。

房地产税，房、地二字至关重要，牵涉者众，亦需要更多复杂考量，这或许也是房地产税的最终落地绵延至今的原因。

编辑官莉

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